今回はプラウドタワー亀戸クロスの第五期一次物件のシミュレーションをしてみました。
物件概要
プラウドタワー亀戸クロスは、亀戸駅徒歩2分の好立地に建築される商業一体マンションです。
鉄筋コンクリート 地上25階、地下2階建てで、2022年1月下旬竣工予定です。
また、入居の予定は2022年6月下旬となっています。
駅近、ショッピングモール直結、エリア最高層となっており、人気もとても高いマンションです。
（画像は公式サイトより引用）
今回は第五期一次の対象となった物件のうち 3 つをシミュレーションしてみたいと思います。
シミュレーションする物件
- GJ4 / 2LDK / 53.42㎡
- GL1 / 2LDK / 76.07㎡
- GK1 / 3LDK / 70.24㎡
GJ4 / 2LDK / 53.42㎡
以下の情報をもとにシミュレーションを行います。
なお、管理費は 380 円/㎡、修繕積立費は 144 円/㎡ で計算しています。
- タイプ：GJ4
- 階数：12階
- 価格：6878万円
- 占有面積：53.42㎡
- 間取り：2LDK
- 管理費：20,300円/月
- 修繕積立費：7,700円/月
これらの情報から、下記のように設定をしました。
物件設定
| 物件価格 | 6878万円 |
| 諸費用 | 340万円 |
| 頭金 | 0円 |
| オーバーローン額 | 0円 |
| ローン金利 | 0.45% |
| ローン年数 | 35年 |
| 月額維持費 | 3万円 |
| 比較する年数 | 10年 |
| 10年後の推定価格 | 5500万円 |
諸費用は価格の 5 % としました。
月額維持費は公式情報からの管理費と修繕積立費を参考にしつつ、固定資産税とローン控除を考慮しています。
また、 10 年後に売却し、購入時の 8 割の価格で売れたと想定しています。
シミュレーション結果
シミュレーター上で結果を確認する
結果は家賃換算で 19.6 万円/月となりました。
また、今回は売却額を購入額の 8 割としましたが、売却額が変わると家賃額も大きく変わります。
下記がそのグラフとなります。
例えば、このグラフからは購入時の 9 割となる 6190 万円で売却できるとおよそ 14 万円/月ほどになることがわかります。
（売却額を修正してシミュレーションすることで正確な数値がわかります。）
GL1 / 2LDK / 76.07㎡
以下の情報をもとにシミュレーションを行います。
なお、管理費は 380 円/㎡、修繕積立費は 144 円/㎡ で計算しています。
- タイプ：GL1
- 階数：5階
- 価格：8078万円
- 占有面積：76.07㎡
- 間取り：2LDK
- 管理費：28906円/月
- 修繕積立費：10954円/月
これらの情報から、下記のように設定をしました。
物件設定
| 物件価格 | 8078万円 |
| 諸費用 | 400万円 |
| 頭金 | 0円 |
| オーバーローン額 | 0円 |
| ローン金利 | 0.45% |
| ローン年数 | 35年 |
| 月額維持費 | 4万円 |
| 比較する年数 | 10年 |
| 10年後の推定価格 | 6462万円 |
諸費用は価格の 5 % としました。
月額維持費は公式情報からの管理費と修繕積立費を参考にしつつ、固定資産税とローン控除を考慮しています。
また、 10 年後に売却し、購入時の 8 割の価格で売れたと想定しています。
シミュレーション結果
シミュレーター上で結果を確認する
結果は家賃換算で 23.4 万円/月となりました。
また、今回は売却額を購入額の 8 割としましたが、売却額が変わると家賃額も大きく変わります。
下記がそのグラフとなります。
例えば、このグラフからは購入時の 9 割となる 7270 万円で売却できるとおよそ 17 万円/月ほどになることがわかります。
（売却額を修正してシミュレーションすることで正確な数値がわかります。）
GK1 / 3LDK / 70.24㎡
以下の情報をもとにシミュレーションを行います。
なお、管理費は 380 円/㎡、修繕積立費は 144 円/㎡ で計算しています。
- タイプ：GK1
- 階数：5階
- 価格：8198万円
- 占有面積：70.24㎡
- 間取り：3LDK
- 管理費：26691円/月
- 修繕積立費：10114円/月
これらの情報から、下記のように設定をしました。
物件設定
| 物件価格 | 8198万円 |
| 諸費用 | 410万円 |
| 頭金 | 0円 |
| オーバーローン額 | 0円 |
| ローン金利 | 0.45% |
| ローン年数 | 35年 |
| 月額維持費 | 4万円 |
| 比較する年数 | 10年 |
| 10年後の推定価格 | 6558万円 |
諸費用は価格の 5 % としました。
月額維持費は公式情報からの管理費と修繕積立費を参考にしつつ、固定資産税とローン控除を考慮しています。
また、 10 年後に売却し、購入時の 8 割の価格で売れたと想定しています。
シミュレーション結果
シミュレーター上で結果を確認する
結果は家賃換算で 23.7 万円/月となりました。
また、今回は売却額を購入額の 8 割としましたが、売却額が変わると家賃額も大きく変わります。
下記がそのグラフとなります。
例えば、このグラフからは購入時の 9 割となる 7378 万円で売却できるとおよそ 17 万円/月ほどになることがわかります。
（売却額を修正してシミュレーションすることで正確な数値がわかります。）
まとめ
今回はプラウドタワー亀戸クロスの第五期一次物件件からいくつか部屋を抜粋し、家賃換算価格をシミュレーションしてみました。
固定資産税や住宅ローン控除などは不確定な部分も多いため、概算でシミュレーションしています。
別の数値を入力した結果を見てみたい場合、ご自身の考える数値を入力してシミュレーションしていただくことができます。
「持ち家 vs 賃貸シミュレーター」を使えば、このようなシミュレーションが誰でも無料で可能です。
ご興味ありましたら、是非一度使ってみてください。
