HARUMI FLAG（晴海フラッグ）/ SUN VILLAGE / 第一工区第一期の家賃換算シミュレーション

今回は近年大きな注目を集めている HARUMI FLAG SUN VILLAGE の第一工区第一期物件のシミュレーションをしてみました。
SUN VILLAGE の第一工区第一期は 2021年 11 月から販売が始まります。

物件概要

銀座駅から約2.5km、東京駅から約3.3km※。都心へのアクセスに優れた場所に位置しながら、三方を海に囲まれ、東京湾の眺望を満喫することができる恵まれた住環境。
HARUMI FLAGは、晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業によって誕生する都市開発プロジェクト。
約18haの広大な敷地に、東京都によって整備されるマルチモビリティステーションや二つの公園、中央区により新設される小学校など、官民連携を活かした新しい施設がHARUMI FLAGに隣接して誕生。住宅だけでなく、交通・商業・公園・学校・保育など、暮らしに必要なものが揃う、まさにALL IN TOWNです。
3つの分譲街区を合わせると4145戸という規模。最多供給面積も85㎡※と、都市生活の新たなフラッグシップとなる街づくりです。

HARUMI FLAG SUN VILLAGE は、晴海五丁目に誕生する都市開発プロジェクトです。
約 18 ha の広大な敷地に、住宅だけでなく、交通・商業・公園・学校・保育など、暮らしに必要なものが集まっています。
都心へのアクセスに優れた場所でありながら、三方海に囲まれており、自然を堪能できる立地となっています。


（画像は公式サイトより引用）

今回は第一工区第一期の対象となった物件のうち下記の 3 つをシミュレーションしてみたいと思います。

シミュレーションする物件

1. 5B61B / 2LDK / 61.18㎡
2. 5C80A / 3LDK / 80.15㎡
3. 5A106A / 4LDK / 106.54㎡

5B61B / 2LDK / 61.18㎡

以下の情報をもとにシミュレーションを行います。

• タイプ：5B61B
• 階数：13階
• 価格：5,240万円
• 坪単価：283万円
• 占有面積：61.18㎡
• 間取り：2LDK
• 管理費：18,420円/月
• 修繕積立費：9,050円/月

これらの情報から、下記のように設定をしました。

物件設定

諸費用は価格の 5 % としました。
月額維持費は公式情報からの管理費と修繕積立費を参考にしつつ、固定資産税とローン控除を考慮しています。
また、 10 年後に売却し、購入時の 8 割の価格で売れたと想定しています。

シミュレーション結果

シミュレーター上で結果を確認する



結果は家賃換算で 15.6 万円/月となりました。
また、今回は売却額を購入額の 8 割としましたが、売却額が変わると家賃額も大きく変わります。
下記がそのグラフとなります。
例えば、このグラフからは購入時の 9 割となる 4,716 万円で売却できるとおよそ 11 万円/月ほどになることがわかります。
（売却額を修正してシミュレーションすることで正確な数値がわかります。）

5C80A / 3LDK / 80.15㎡

以下の情報をもとにシミュレーションを行います。

• タイプ：5C80A
• 階数：10階
• 価格：6,730万円
• 坪単価：277万円
• 占有面積：80.15㎡
• 間取り：3LDK
• 管理費：22,600円/月
• 修繕積立費：12,170円/月

これらの情報から、下記のように設定をしました。

物件設定

諸費用は価格の 5 % としました。
月額維持費は公式情報からの管理費と修繕積立費を参考にしつつ、固定資産税とローン控除を考慮しています。
また、 10 年後に売却し、購入時の 8 割の価格で売れたと想定しています。

シミュレーション結果

シミュレーター上で結果を確認する



結果は家賃換算で 20.2 万円/月となりました。
また、今回は売却額を購入額の 8 割としましたが、売却額が変わると家賃額も大きく変わります。
下記がそのグラフとなります。
例えば、このグラフからは購入時の 9 割となる 6,057 万円で売却できるとおよそ 14 万円/月ほどになることがわかります。
（売却額を修正してシミュレーションすることで正確な数値がわかります。）

5A106A / 4LDK / 106.54㎡

以下の情報をもとにシミュレーションを行います。
なお、管理費は 380 円/㎡、修繕積立費は 144 円/㎡ で計算しています。

• タイプ：5A106A
• 階数：14階
• 価格：13,570万円
• 坪単価：421万円
• 占有面積：106.54㎡
• 間取り：4LDK
• 管理費：32,700円/月
• 修繕積立費：14,390円/月

これらの情報から、下記のように設定をしました。

物件設定

諸費用は価格の 5 % としました。
月額維持費は公式情報からの管理費と修繕積立費を参考にしつつ、固定資産税とローン控除を考慮しています。
また、 10 年後に売却し、購入時の 8 割の価格で売れたと想定しています。

シミュレーション結果

シミュレーター上で結果を確認する



結果は家賃換算で 36.7 万円/月となりました。
また、今回は売却額を購入額の 8 割としましたが、売却額が変わると家賃額も大きく変わります。
下記がそのグラフとなります。
例えば、このグラフからは購入時の 9 割となる 12,213 万円で売却できるとおよそ 25 万円/月ほどになることがわかります。
（売却額を修正してシミュレーションすることで正確な数値がわかります。）

まとめ

今回はHARUMI FLAG SUN VILLAGEの第一工区第一期物件からいくつか部屋を抜粋し、家賃換算価格をシミュレーションしてみました。
固定資産税や住宅ローン控除などは不確定な部分も多いため、概算でシミュレーションしています。
別の数値を入力した結果を見てみたい場合、ご自身の考える数値を入力してシミュレーションしていただくことができます。
「持ち家 vs 賃貸シミュレーター」を使えば、このようなシミュレーションが誰でも無料で可能です。
ご興味ありましたら、是非一度使ってみてください。